Пермская Академия Рынка Недвижимости

Более 7 лет успешной работы!
Учим продовать недвижимость!

8 (342) 258-22-61
8 (342) 293-66-19

Приглашаем на обучение

Самоконтроль. Девелоперы следят за качеством строительства

10.10.2016

Заселившись в новую квартиру, вполне реально с первых дней ощутить все «прелести» непогоды или жизни соседей. Причина – низкое качество строительства и материалов. Почему? Потому что никто, кроме застройщика, не отслеживал ежедневно процесс возведения дома.

 

Совсем плохо, если и сам застройщик не был участлив – строительство велось на авось, экспертизы пройдены чудом, объект сдан в эксплуатацию с закрытыми глазами. Однако девелоперы убеждают, что всё не так и надзор начинается задолго до выхода на площадку. Кроме этого, к проверке подключается государство.

НАЧИНАЯ С МАТЕРИАЛОВ

– Осуществлять строительный контроль за объектом – это обязанность застройщика (заказчика), которая предусмотрена ст. 53 Градостроительного кодекса РФ, – говорит начальник управления надзора за зданиями краевого министерства строительства и ЖКХ Николай Балабанов. – Девелоперы (юрлица) посредством распорядительных документов назначают персонально ответственных за строительство должностных лиц. Органы госстройнадзора начинают проверки после получения от стройкомпании извещения о начале работ. Задача надзорного ведомства – выявить, предупредить и пресечь допущенные застройщиком нарушения законодательства, в том числе технических регламентов, проектной документации. Госстройнадзор осуществляется при возведении объектов капстроительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса.

Строительный процесс в широком понимании подразумевает не только возведение объекта. Панельные, кирпичные коробки будущих квартир собираются из материалов, за которыми уже на стадии изготовления нужен глаз да глаз. В АО «ПЗСП» пояснили, что эффективную систему контроля качества можно создать на всех направлениях. Производство материалов – не исключение.

– Сопровождение выпуска продукции завода – функционал службы качества, состоящей из 35 контролёров, – говорит начальник профильного подразделения АО «ПЗСП» Алмаз Хатмуллин. – Мы ведём два важных и взаимосвязанных друг с другом направления: технический контроль и сопровождение системы качества на производстве. Политика в этой области закреплена соответствующим документом, в котором прописаны стандарты, деятельность подразделений на каждом этапе выпуска продукции, и утверждена гендиректором завода.

По словам специалиста, необходимость внедрения системы сопровождения качества возникла в 2000-х гг. в условиях повышенной конкуренции на рынке. ПЗСП одним из первых среди строительных компаний региона начал разработку и внедрение системы контроля качества. В 2009 году налаженный механизм успешно прошёл процедуру сертификации.

– Сейчас все понимают, что без чёткой политики в отношении качества работа современного предприятия невозможна, – добавляет эксперт. – Партнёры и заказчики ПЗСП также не в последнюю очередь интересуются, как у нас налажен этот процесс. Разумеется, глобальная стратегия не была бы эффективной без непрерывного технического контроля, состоящего из трёх этапов: входного, операционного и приёмо-сдаточного. Проверке подлежит каждая деталь. На входе изделие получает приёмо-сдаточную накладную с подписью контролера. Один из основных принципов работы службы – индивидуальная ответственность. Так, каждый контролёр имеет личную печать. Подробное ведение документации позволяет легко установить, кто и что проверял в определённый период времени. В итоге на наши стройплощадки попадают только сертифицированные изделия, выпуск которых проконтролирован на всех этапах их производства.

По информации краевого минстроя, согласно ст. 54 Градостроительного кодекса РФ, предметом государственного строительного надзора в том числе является проверка соответствия применяемых в процессе возведения, реконструкции объекта капстроительства материалов требованиям технических регламентов и проектной документации.

Однако, как отмечают девелоперы, качество материалов не спасёт, если исполнитель работ оставляет желать лучшего. Поэтому немаловажно не только контролировать генерального подрядчика, но и прежде грамотно его подобрать.

– Наша компания курирует процесс создания многоквартирных жилых домов на всех этапах – от архитектурно-строительного проекта до ввода объекта в эксплуатацию, – говорит директор ООО «Петрострой» Алексей Класс. – Для осуществления качественного строительства мы серьёзно подходим к выбору генподрядчика. Приоритетные требования к такой организации – опыт возведения подобных объектов, наличие квалифицированных кадров, материальных ресурсов и безупречная репутация на рынке.

– Без контроля невозможно сдавать качественные объекты, – соглашается директор департамента продаж пермского филиала компании «Талан» Алексей Терентьев. – Прежде чем пригласить на приёмку дома госкомиссию, каждый этап работ принимается у генподрядчика нашими техническими специалистами.

ПОД НАБЛЮДЕНИЕМ – СТРОЙПЛОЩАДКА

Проверка качества независимыми специалистами, как правило, носит фрагментарный характер. Постоянное присутствие на стройплощадке, безусловно, эффективнее с точки зрения надзора. Главное, чтобы компания-застройщик осуществляла самоконтроль добросовестно.

– В ПЗСП за качеством работ следит управление по надзору за строительством, – говорит руководитель этого подразделения Сергей Краев. – Именно его специалисты отвечают за соответствие строящегося объекта проектной документации и техническим регламентам.Контроль осуществляется на всех этапах: подготовка строительной площадки, обустройство цоколя, монтаж коробки. За каждым фронтом работ закреплён ответственный: один курирует прокладку инженерных сетей и коммуникаций, другой – внутренние отделочные работы и т.д.На каждом из этапов инженеры профильного подразделения проверяют исполнительную съёмку, сверяют результат с проектом, следят за соблюдением санитарных норм и правил, подписывают приёмочный документ. По окончании строительства пакет документов передается в комиссию министерства строительства и ЖКХ Пермского края, которая проводит итоговую проверку, принимает объект.

– Только ежедневный контроль, – убеждён Алексей Терентьев. – Фиксировать достижение качества на каждом жизненном цикле строительного процесса – неотъемлемая часть нашей работы. Для этого объект должен отвечать современным требованиям технологии его возведения и условиям эксплуатации, которые закладываются в нормативных документах. Все виды работ по качеству их выполнения должны удовлетворять требованиям технических регламентов и проектной документации, получившей в установленном порядке положительное заключение экспертизы.

– Цель строительного контроля, как известно, определена законодательством, – комментирует Алексей Класс. – На объектах «Петростроя» работает служба технического заказчика. Технадзор (или строительный контроль) выполняется на всех стадиях возведения объекта, начиная от передачи земельного участка генподрядчику. Даже простая, на первый взгляд, работа по разбивке здания требует проверки на соответствие требованиям как нормативно-технического характера, так и проектного. Невозможно выделить работы (технологические процессы, операции), которые были бы наиболее важными в рамках строительного контроля. В целом обеспечение безопасности конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения, всего здания – это главные задачи, стоящие перед всеми участниками строительства.

По информации экспертов, кроме службы техзаказчика в компаниях не последнее место отведено авторскому надзору. Группа специалистов (конструкторы, архитекторы, инженеры по сетям, оборудованию и др.) проверяет соответствие требованиям работ по созданию проектной документации.

– Безусловно, контролировать качество работ должны лица, непосредственно участвующие в строительстве (генподрядчик, техзаказчик, застройщик), и каждый – в соответствии со своей компетенцией, – дополняет Алексей Класс. – Но самоконтроль во всех сферах деятельности расслабляет. Поэтому проверка со стороны государства необходима, так как наличие надзорных органов уже само по себе дисциплинирует.

ПРИЁМКА ДОЛЬЩИКОМ. ГАРАНТИИ ЗАСТРОЙЩИКА

Дисциплинирует ли проверка со стороны дольщиков? Вопрос открыт. Не секрет, что новый и с виду очень красивый дом уже в первый год его эксплуатации может оказаться продуваемой ветром коробкой с трещиной. Проблема в том, что у покупателей жилья вряд ли получится проконтролировать качество работ в процессе их выполнения, даже если они изъявляют желание или, более того, случайно разбираются в нюансах.

– Присутствие посторонних лиц (потенциальных собственников жилья) на стройплощадке при возведении объекта (жилого дома) представляет угрозу для жизни и здоровья, – предупреждает Николай Балабанов.

– Приобретатель квартиры может проводить любые строительные экспертизы после первичного осмотра на этапе приёмки либо после того, как объект принят от застройщика, – говорит Алексей Терентьев.

– После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома выполняется приёмка дольщиком конкретной жилплощади, – поясняет Алексей Класс. – Предварительно осмотрев свои владения, при отсутствии замечаний к состоянию квартиры, он подписывает акт приёма-передачи. А согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (от 30.12.2004 № 214-ФЗ. – Ред.), застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям тех- и градрегламентов, проектной документации. На стадии строительства покупатель не имеет права контролировать качество работ, это не предусмотрено законодательством.

В условиях запретов, опасности для жизни и здоровья потенциальному собственнику жилья остаётся надеяться на гарантийный срок. Но и здесь не всё просто.

– Гарантийный срок для объекта жилой недвижимости определяется договором между дольщиком и застройщиком и не может составлять менее пяти лет, – продолжает руководитель «Петростроя». – Гарантия на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта, также документально зафиксирована сторонами, и её срок – не менее трёх лет. Вместе с тем законом предусмотрено, что застройщик не несёт ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, нарушения требований тех- и градрегламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведённого дольщиком (собственником) или привлечёнными им третьими лицами.

По информации минстроя Пермского края, правоотношения, возникшие между продавцом квартиры и покупателем, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ, а также законом № 214-ФЗ. Все возникшие споры и разногласия в рамках такого договора могут разрешаться по инициативе сторон и в порядке, предусмотренном ГК РФ. При невозможности урегулирования спора путём переговоров и предъявлении претензий покупатель вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

Автор Влада Бор

Оригинал материала читайте на сайте metragi.ru

Все новости

Заявка

Поиск по сайту

Библиотека

Рынок недвижимости подводит итоги октября

08.11.2016
В народе говорят, что октябрь плачет холодными слезами, а вот для российского рынка…

Время переезжать: что нужно знать для успешной продажи квартиры

10.10.2016
Семь простых шагов, которые помогут подготовить жилье к быстрой реализации

Вся библиотека

Связаться с менеджером